كلارا ميلاد
أولًا: معاينة الشقة
يجب عليك معاينة الشقة بنفسك فى البداية والتأكد من مساحتها المتفق عليها بنفسك على أرض الواقع
لا تنصت لإعلانات الشقق غير الموجودة بأرض الواقع على أى حال من الأحوال ولا تشترى شقة غير موجودة فعلا أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.
ثانيًا: يجب أن تضمن وجود البيانات التالية بعقود البيع
- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الآخر) - عنوان محل الإقامة كاملا.
- بيان تفصيلى وكامل بالمبيع (سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد.
- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل، طبقا لرقم العقار بالحى التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض، ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.
- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح وصريح سواء كان دفع مبلغ الشقة مرة واحدة أو بالتقسيط.
- بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفى حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التى أصدرته). ويجب أن يتسلم المشترى كل عقود الملكية السابقة من البائع وفى حالة شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق الأصل من العقد.
- يجب وجود بند صريح وواضح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية فى حالة ظهور أى عيب خفى بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا بالإضافة إلى باقى البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
ثالثًا: التأكد من رخصة المبانى من حيث صدورها من الجهة المختصة وعدد الأدوار المرخص بها لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة.
رابعًا: التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح
ومستندات الملكية تعتبر هى الأساس عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها على الرغم أن السائد أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة، عند شراء العقارات وهو ما يؤدى فى نهاية المطاف إلى وقوع العديد من المشترين فى حيرة عند شراء العقار، بل ويتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب واحتيال نتيجة عدم وجود الخبرة فى معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذى تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
وتتمثل أنواع العقود فى:
- عقد البيع المسجل بالشهر العقارى وهذا العقد هو الأساس الذى يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقارى بحيث إذا فقد فى أى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقارى وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.
- عقد البيع الابتدائى وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال:
- إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد فى قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى والابتعاد عن الشبهات أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهى سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائى بين طرفين، ولم يحصل على أى أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التى يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفى حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
تأتى تلك الاحتياطات مع العلم أن هناك عقود شبيهة للعقد المسجل لكنها ليست كذلك وتكون مجرد عقود خضراء وللتأكد من العقود السليمة المسجلة والعقود المزورة فإن العقد المسجل يكون:
- مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضى (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره).
- على الجانب الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة ولا جدوى.
- يجب أن يحتوى العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحى المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه عبارة صالح للتسجيل.
- يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع أمامه.
واخيراً.. يجب الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود والذهاب إلى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع لأن هذا التوكيل يغنى المشترى عن اللجوء للبائع فى حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية.
